Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, kural olarak bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez (TBK m.344). Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde kira bedeli, mahkemece hakkaniyete uygun olarak yeniden belirlenebilir. Kiraya veren, kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle ve kanundaki sürelere uyarak tahliye ettirebilir; belirli süreli konut kiraları, kiracı bildirim yapmadıkça her yıl aynı koşullarla uzar. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kira hukuku nedir, hangi kiraları kapsar?
Kira hukuku, kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkiyi; kira bedelini, tarafların yükümlülüklerini, kira süresini ve sözleşmenin sona ermesini düzenler. Temel kaynağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299–378. maddeleridir. Kanun, konut ve çatılı işyeri kiraları için kiracıyı koruyan özel hükümler öngörür (TBK m.339–356). Bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlarda (örneğin kısa süreli tatil kiralamaları) uygulanmaz. Arsa, bahçe gibi çatısız yerlerin kirası ise genel hükümlere tabidir.
Kira uyuşmazlıkları çoğunlukla şu konularda ortaya çıkar: kira artışı ve kira tespiti, tahliye, kira bedelinin ödenmemesi, depozitonun iadesi, kiralananın ayıplı olması ve ortak giderler. Taşınmazın alım-satımı ve tapu uyuşmazlıkları için Gayrimenkul Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Kira sözleşmesi yaparken nelere dikkat edilmeli?
Kira uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, sözleşmenin eksik veya belirsiz hazırlanmasından kaynaklanır. Kira sözleşmesi kanunen yazılı yapılmak zorunda değildir; ancak ispat kolaylığı için yazılı yapılması ve şu noktaların açıkça düzenlenmesi önerilir:
- Tarafların kimlik bilgileri ve kiraya verenin malik olup olmadığı (tapu kaydıyla teyit)
- Kiralananın adresi, kullanım amacı (konut veya işyeri) ve demirbaşlar
- Kira başlangıç tarihi, süresi, aylık kira bedeli, ödeme günü ve ödeme şekli (banka hesabı)
- Yıllık artış esası (yasal sınırı aşmayacak şekilde)
- Depozitonun tutarı ve iade koşulları
- Aidat, ortak giderler, vergi ve aboneliklerin kime ait olduğu
- Teslim sırasında kiralananın durumunu gösteren tutanak ve fotoğraflar
Kiracının kira süresi dolmadan ayrılması veya belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt etmesi gibi konular sözleşmede düzenlenebilir; ancak kanunun kiracıyı koruyan emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler geçersizdir. Örneğin kiracı aleyhine konulan cezai şart ve muacceliyet kayıtları konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli değildir (TBK m.346).
Kira artışı: yasal sınır nasıl hesaplanır?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için uygulanır.
- Kira yılının başladığı ayı belirleyinArtış, sözleşmenin yenilendiği aydan önce açıklanan son on iki aylık TÜFE ortalaması esas alınarak hesaplanır.
- TÜİK verisini kontrol edinOn iki aylık ortalama değişim oranı, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay açıklanır.
- Sözleşmedeki oranla karşılaştırınSözleşmede daha düşük bir oran veya sabit artış öngörülmüşse o uygulanır; daha yüksek bir oran kararlaştırılmışsa yasal sınırı aşan kısım geçersizdir.
- Artışı yazılı olarak bildirinUyuşmazlık çıkmaması için yeni kira bedelinin taraflar arasında yazılı olarak teyit edilmesi önerilir.
Sözleşmede artış oranı hiç kararlaştırılmamışsa, kira bedeli hâkim tarafından yine bu sınırı geçmemek üzere kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir. Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmesi, kanundaki istisnalar dışında mümkün değildir; mevcut sözleşmelerde bu konuda özel kurallar bulunduğundan ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira artışlarına yönelik geçici sınırlamalar geçmişte farklı oranlarla uygulanmıştır ve benzer düzenlemeler yeniden gündeme gelebilir. Yeni kira bedelini belirlemeden önce güncel mevzuatı ve TÜİK'in açıkladığı son oranı kontrol edin.
Kira tespit davası
Kira bedelinin piyasa koşullarının çok altında kaldığı veya tarafların yeni dönem kirası konusunda anlaşamadığı durumlarda, kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir.
- Beş yıldan kısa kira ilişkileri: Yeni kira bedeli, yasal artış sınırını (TÜFE on iki aylık ortalaması) aşamaz.
- Beş yılı aşan kira ilişkileri: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda ve bunu izleyen kira yılında yeni kira bedeli; TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/3).
Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu koşullar sağlanmazsa, belirlenen bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır (TBK m.345).
Tahliye sebepleri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kira sözleşmesini ancak kanunda sayılan sebeplerle sona erdirebilir. Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır; kiraya veren, sürenin bitmesini tek başına tahliye sebebi olarak ileri süremez (TBK m.347).
| Tahliye sebebi | Açıklama | Dayanak |
|---|---|---|
| Kiraya verenin gereksinimi | Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi | TBK m.350/1 |
| Yeniden inşa ve imar | Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya yeniden inşası ve bu sırada kullanımın imkânsız olması | TBK m.350/2 |
| Yeni malikin gereksinimi | Kiralananı sonradan edinen yeni malikin gereksinimi | TBK m.351 |
| Tahliye taahhüdü | Kiracının belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi | TBK m.352/1 |
| İki haklı ihtar | Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez haklı olarak ihtar edilmesi | TBK m.352/2 |
| Kiracının veya eşinin konutu | Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması | TBK m.352/3 |
| Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) | Kiracıya verilen süreye rağmen kira bedelinin ödenmemesi | TBK m.315 |
| On yıllık uzama süresinin dolması | On yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih bildirimi | TBK m.347 |
Gereksinim nedeniyle tahliye
Kiraya veren, kiralananı kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek, samimi ve zorunlu bir gereksinim nedeniyle kullanmak istiyorsa tahliye davası açabilir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır (TBK m.350). Gereksinim nedeniyle tahliye edilen konut, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).
Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, gereksinim nedeniyle tahliye istiyorsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeli ve edinme tarihinden itibaren altı ay sonra dava açmalıdır (TBK m.351).
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)
Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m.315). Süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren, ya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir ya da İcra ve İflas Kanunu'nun 269. maddesi uyarınca icra yoluyla tahliye isteyebilir. Kira alacağının icra takibi için İcra ve İflas Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Tahliye taahhütnamesi
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Taahhüde rağmen kiralanan boşaltılmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliye isteyebilir (TBK m.352/1). Taahhütname konusunda dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:
- Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı tarafından kiralananın teslim tarihinden önce verilen tahliye taahhütleri geçersizdir (TBK m.352/1).
- Boşaltma tarihi açıkça yazılmalıdır.
- Taahhütnamenin kiracı tarafından serbest iradeyle imzalanmış olması gerekir; kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan boş tarihli taahhütnameler uygulamada sıklıkla uyuşmazlık konusu olur.
- Taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre kaçırılırsa ve kiraya veren bu süre içinde harekete geçmezse, taahhütnameye dayanma imkânı o kira dönemi için kaybedilir.
Kiracının hakları ve yükümlülükleri
Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301). Kiralananda sonradan ayıp ortaya çıkarsa kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir (TBK m.306). Kiracının başlıca yükümlülükleri ise şunlardır:
- Kira bedelini ve sözleşmede kararlaştırılan yan giderleri zamanında ödemek
- Kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermek (TBK m.316)
- Olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini karşılamak (TBK m.317)
- Kiralananı kiraya verenin yazılı rızası olmadan başkasına kiralamamak (konut ve çatılı işyerlerinde, TBK m.322)
- Sözleşme sona erdiğinde kiralananı aldığı durumda geri vermek; olağan kullanımdan doğan yıpranmalardan sorumlu değildir (TBK m.334)
Depozito (güvence bedeli) ve iadesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Güvence para olarak verilmişse, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere bir bankada vadeli tasarruf hesabına yatırılır (TBK m.342). Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibine ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiralananın geri verilmesinden sonra üç ay içinde kiraya veren, kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Uygulamada depozito çoğunlukla elden verildiğinden, iadesi konusunda uyuşmazlık çıktığında ödeme belgeleri ve teslim tutanağı önem kazanır.
Dava öncesi zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s. Kanun m.18/B). Kira tespiti, tahliye, kira alacağı ve depozito iadesi gibi davalar bu kapsamdadır. Ancak İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız tahliye takipleri (kira bedelinin ödenmemesi ve tahliye taahhüdüne dayalı icra yoluyla tahliye) zorunlu arabuluculuk kapsamı dışındadır. Arabuluculukta varılan anlaşma, tarafların ve avukatlarının imzasıyla ilam niteliği kazanabilir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere kiralananın tahliyesi, kira tespiti ve diğer kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür (6100 s. HMK m.4). Yetkili mahkeme kural olarak davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir; uygulamada kira davaları çoğunlukla kiralananın bulunduğu yerde açılır.
Süreler
| Konu | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Kiracının belirli süreli sözleşmeyi uzatmama bildirimi | Süre bitiminden en az 15 gün önce | TBK m.347 |
| Kira tespitinin yeni dönemden itibaren geçerli olması için dava veya yazılı bildirim | Yeni dönemden en geç 30 gün önce | TBK m.345 |
| Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ihtarda verilecek süre | En az 30 gün | TBK m.315 |
| Gereksinim nedeniyle tahliye davası | Belirli süreli sözleşmede süre bitiminden itibaren 1 ay | TBK m.350 |
| Yeni malikin bildirimi / dava | Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava | TBK m.351 |
| Tahliye taahhüdüne dayalı takip veya dava | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay | TBK m.352/1 |
| İki haklı ihtara dayalı tahliye | Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay | TBK m.352/2 |
| Gereksinimle tahliye edilen yerin başkasına kiralanma yasağı | 3 yıl | TBK m.355 |
Kira hukukunda süreler kısadır ve çoğu hak düşürücü niteliktedir. Belirsiz süreli sözleşmelerde bazı sürelerin başlangıcı farklı hesaplanır. Bu tablo genel bilgilendirme amaçlıdır.
Gerekli belgeler
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Kira ödemelerini gösteren banka dekontları
- Tahliye taahhütnamesi (varsa)
- Taraflar arasındaki ihtarnameler ve yazışmalar
- Tapu kaydı (kiraya verenin malik olduğunu veya yeni malik olduğunu gösterir)
- Kira tespitinde emsal kira bedellerine ilişkin bilgiler
- Depozitonun ödendiğini gösteren belge ve teslim tutanağı
- Kiralananın teslim ve iade sırasındaki durumunu gösteren fotoğraflar
İlgili mevzuat
Aşağıdaki düzenlemelere mevzuat.gov.tr üzerinden, güncel TÜFE oranlarına TÜİK üzerinden ulaşabilirsiniz:
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.299–356 (kira sözleşmesi; konut ve çatılı işyeri kiraları)
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu — m.269 vd. (kiralanan taşınmazların icra yoluyla tahliyesi)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.4 (sulh hukuk mahkemesinin görevi)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (aidat ve ortak giderler)
Kira Hukuku alt konuları
Kira hukukunun başlıca alt konularını aşağıda listeledik. Her biri için ayrıntılı rehber sayfaları hazırlanmaktadır.
- Tahliye davası
- Kira tespit davası
- Kira artış oranı
- Tahliye taahhütnamesi
- Kiracının hakları
- Depozito iadesi
Kira Hukuku hakkında sıkça sorulan sorular
Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir?
Yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişim oranını geçemez (TBK m.344). Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o uygulanır. Kira ilişkisi beş yılı doldurmuşsa, kira bedeli emsal kiralar dikkate alınarak hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir; bunun için genellikle kira tespit davası açılır.
Sözleşme süresi bitince ev sahibi beni çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ancak gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar gibi kanunda sayılan sebeplerle tahliye isteyebilir. On yıllık uzama süresinin sonunda ise sebep göstermeksizin fesih imkânı doğar.
Ev sahibi "oğlum oturacak" diyerek beni çıkarabilir mi?
Kiraya veren, kendisi veya altsoyu (çocukları, torunları) için gerçek ve samimi bir konut gereksinimi varsa tahliye davası açabilir. Gereksinimin gerçek olup olmadığını mahkeme araştırır. Dava belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu sebeple tahliye edilen konut, haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Ev satıldı; yeni sahip beni hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Gereksinim nedeniyle tahliye istiyorsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bunu kiracıya yazılı olarak bildirmeli ve edinmeden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açmalıdır (TBK m.351). Bu kurallara uymayan tahliye talepleri sonuç doğurmaz.
Sözleşmeyle birlikte imzaladığım tahliye taahhütnamesi geçerli mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kiralananın teslim tarihinden önce verdiği tahliye taahhütleri geçersizdir (TBK m.352/1). Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhütnameler bu nedenle sıklıkla uyuşmazlık konusu olur. Taahhütnamenin hangi tarihte ve hangi koşullarda imzalandığının ispatı her dosyada ayrıca değerlendirilir.
Depozitomu geri alamıyorum; ne yapabilirim?
Kiralananı olağan kullanımdan doğan yıpranmalar dışında hasarsız teslim ettiyseniz ve kira borcunuz yoksa, depozitonun iadesini isteyebilirsiniz. Önce kiraya verene yazılı başvuru veya ihtarname gönderilmesi önerilir. Uzlaşma sağlanamazsa, kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlık olduğu için önce arabulucuya başvurmak, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açmak gerekir.
Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s. Kanun m.18/B). Ancak kira bedelinin ödenmemesi veya tahliye taahhüdüne dayanan icra yoluyla tahliye takipleri bu zorunluluğun dışındadır.
Kiramı ödeyemezsem hemen tahliye edilir miyim?
Hayır. Kiraya veren önce kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük ödeme süresi vermeli ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir (TBK m.315). Bu süre içinde borç ödenirse temerrüt nedeniyle tahliye gerçekleşmez. Ancak aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtar alınması, ayrı bir tahliye sebebi oluşturabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata başvurunuz. Mevzuat ve yargı uygulaması zaman içinde değişebileceğinden, işlem yapmadan önce güncel mevzuatı kontrol edin. Son güncelleme: 05.10.2026